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株式会社はてなでエンジニアをしています。プログラミングや読書のことなどについて書いています。

「プロだけが知っている!中古住宅の選び方・買い方」読んだ

数年後にもしかしたら住宅を購入する可能性もあるので、今の段階から知識を溜めておこうと思い読んだ。新耐震基準、瑕疵保険、インスペクション、中古物件価格の決まり方、不動産会社選び、リフォーム関連など幅広く必要な知識を学べたので良かったです。

プロだけが知っている! 中古住宅の選び方・買い方

プロだけが知っている! 中古住宅の選び方・買い方

読書ノート

* 中古物件では新耐震基準かは見ておくべきポイント 135
* 「瑕疵保険」に入ると買ってから5年間の保証がつく 135
* 家を買ったあとで欠陥が判明する失敗をしないために、「インスペクション」を行うと良い 179
* リフォームでは内装や水回りなど多様な工事を一社に任せると、専門外の部分で失敗してしまうことが多い 229
* 中古住宅は売り主が個人なのでアフターサービスがない場合が多い。瑕疵保険の利用と共に、アフターサービスのある不動産会社を選ぶとトラブルへ対応できる 303
* 現状中古の不動産価格は築年数だけで判断されている 347
* 買い主と売り主は対立構造にあるので、不動産会社が買い主売り主両方対応する「両手」契約だと不利な契約を結ばれることも 435
* 土地の実勢価格を調べるときは路線価が使いやすい 481
	* 実勢価格 = (路線価 / 80%) * 110%
	* 路線価は国税庁のホームページにのっている
* 中古住宅を不動産会社から買う場合は消費税はかかるが、個人から買う場合はかからない 505
	* 土地代には消費税はかからない
* 住宅の負担を軽減する措置としての「住宅ローン減税」と「すまい給付金」 505
* 物件価格以外には「諸費用」が200万円ほどかかる 520
	* 登記関係、融資関係、その他仲介手数料など
* 中古物件なら頭金なしでもいい 572

### 不動産会社選び
* 「買ってから公開したくない」と考えるなら信頼できるアフターサービスのしっかりした不動産会社をパートナーに選ぶべき 680
* 不動産会社を見極める7つのポイント 751
	* 社長の顔が見える
	* アフターサービスが明確
	* 事務所がわかり易い場所にある
	* ホームページの情報が充実している
	* 中古住宅の取り扱いがあるか
	* 異業種連携が行えているか
		* インスペクションや税理士、ファイナンシャルプランナーなど
	* 顧客の希望する連絡手段で連絡してくるか
* 選ぶときの質問例 770
	* 瑕疵担保保険とはどんなものですか?
	* インスペクション業者との連携について教えて下さい
* 中小・地場の会社はその地域の情報が多く集まってくる 802
* 信頼できる営業担当者を見極める7つのポイント 823
	* 中古住宅の知識があるか
		* 瑕疵保険、インスペクション、住宅履歴の話題
	* 情報提供や返信が速いか希望するエリアの物件情報を網羅しているか
	* 基本的な税金の知識があるか
		* 住宅ローン減税の話題
	* 物件のデメリットを説明してくれるか
	* ローンを目一杯組ませようとしないか
	* 宅建資格を持っているか
		* 資格を持っていなくとも営業はできる
* 不動産を選ぶときは、最低限行政処分歴がないかを調べる国土交通省などのホームページで公開されている

### お宝物件の見つけ方
* 1983年完成のマンションは耐震基準変更の境目なので狙い目 968
	* ただし新耐震基準かどうかは確認しよう
* インスペクションは必ず行う 987
	* 欠陥住宅を掴むリスク減少、メンテナンス時期の見通し、住宅の資産価値を保つための「家の履歴書」として
* 中古マンションで気をつけたいのは給排水管やガス管などの老朽化。共有部につながるので説明漏れが多い 988
* 安くなっている原因が購入後に変えられないことか、変えられることかを見極める 1081
	* 立地や日当たりは変えられない
	* 間取りや汚さは変えられる
* 大規模なリフォームが可能かどうかは構造によって決まる 1081
	* 壁を取り除きやすいラーメン構造や、スケルトン・インフィルは間取り変更の自由度が高い
	* 壁式構造はリフォームしづらい

### 価格交渉
* 既にローンを払い終えてるなら多少の値引きに応じてくれる可能性がある 1245
* 価格交渉にのぞむタイミングは、購入申込書を提出する段階が良い 1297
	* 購入の意志がきまっていたほうが売り手も価格の検討をしやすい
* 売り主に好かれることも価格交渉に役立つ。見学時はプラス面を褒めることを意識 1320
* 住宅ローンの本審査には2~3週間かかるので、事前審査で住宅ローンの感触を掴んでおくと交渉しやすい 1362

### 住宅ローン減税
* 年末時点の住宅ローン残高の1%に当たる額が所得税控除され、10年間続く 1384
	* 条件に注意
* 瑕疵保険とは、保証期間は最長5年で、中古住宅を購入後に何らかの瑕疵が見つかった時に保証費用が支払われる仕組み 1457
	* インスペクションと同じ日にできるとスムーズ

### リフォーム
* 良いリフォーム会社を選ぶために、「リフォーム瑕疵保険」を利用できるリフォーム会社がおすすめ 1520
	* リフォーム工事検査と保証がセットになった保険
	* 工事部分に欠陥が見つかったらリフォーム会社が無料で補修してくれる
	* 第三者検査員による現場検査により質の高い施工が実現される
* リフォーム前にはインスペクション業者の報告書をもらっておくと正確な見積もりを取得しやすい 1568
* リフォームを依頼するならきちんとした建築士事務所がおすすめ 1649
	* 現場の施工内容のチェックを建築士が行ってくれる
	* リフォームに力を入れているとなお良い